【实务】转出不动产进项税额如何处理?
《财政部、国家税务总局关于全面推开营业税改征增值税试点的通知》(财税〔2016〕36 号,以下简称36号文)的附件2《营业税改征增值税试点有关事项的规定》规定:
适用一般计税方法的试点纳税人,2016年5月1日后取得并在会计制度上按固定资产核算的不动产,或者2016年5月1日后取得的不动产在建工程,其进项税额应自取得之日起分2年从销项税额中抵扣,第一年抵扣比例为60%,第二年抵扣比例为40%。取得不动产,包括以直接购买、接收捐赠、 接收投资入股、自建以及抵债等各种形式取得不动产,不包括房地产开发企业自行开发的房地产项目。融资租入的不动产以及在施工现场修建的临时建筑物、构筑物,其进项税额不适用上述分2年抵扣的规定。
为落实36号文件上述规定,国家税务总局发布了《不动产进项税额分期抵扣暂行办法》(以下简称15号公告),明确了分年抵扣不动产范围、抵扣时点、不动产发生用途转变时进项税额的处理、部分特殊情形的政策口径,以及对抵扣凭证的要求、对纳税人会计核算的要求、设置管理台账的要求等内容。
15号公告第七条规定:已抵扣进项税额的不动产,发生非正常损失,或者改变用途,专用于简易计税方法计税项目、免征增值税项目、集体福利或者个人消费的,按照下列公式计算不得抵扣的进项税额:
不得抵扣的进项税额=(已抵扣进项税额+待抵扣进项税额)×不动产净值率
不动产净值率=(不动产净值÷不动产原值)×100%
不得抵扣的进项税额小于或等于该不动产已抵扣进项税额的,应于该不动产改变用途的当期,将不得抵扣的进项税额从进项税额中扣减。
不得抵扣的进项税额大于该不动产已抵扣进项税额的,应于该不动产改变用途的当期,将已抵扣进项税额从进项税额中扣减,并从该不动产待抵扣进项税额中扣减不得抵扣进项税额与已抵扣进项税额的差额。
举例说明
目前,对该进项税额转出顺序的理解是先转出已抵扣进项税额,再转出待抵扣进项税额。
例:2016年5月1日,纳税人买了一座楼办公用房,不含税价1000万元,进项税额110万元。正常情况下,应在 5月当月抵扣66万元,2017年5月(第13个月)再抵扣剩余的44万元。可是在2017年4月,纳税人就将办公楼改造成员工食堂,专用于集体福利。
如果2017年4月该不动产的净值为950万元,不动产净值率就是95%,不得抵扣的进项税额为104.5万元,大于已抵扣的进项税额 66万元,按照15号公告规定,这时应将已抵扣的66万元进项税额转出,并在待抵扣进项税额中扣减不得抵扣进项税额与已抵扣进项税额的差额38.5万元(104.5-66)。
(来源:上海税务微信)